Vendere Casa con un Mutuo:

                  Tutto Quello Che Devi Sapere

Molti si chiedono se sia possibile vendere casa con un mutuo in corso o se ci siano restrizioni. In questo articolo cercheremo di fare chiarezza.

Questa operazione può essere effettuata senza particolari problemi. Nel momento in cui si effettua il rogito, il proprietario dell’immobile, benché ci sia un mutuo in corso, ha tutti i diritti reali ed effettivi sull’immobile. Ha quindi il diritto di mettere in vendita la casa, anche se per acquistarla ha dovuto ricorrere ad un finanziamento ipotecario.

Il primo passo da compiere affinché la procedura possa andare a buon fine è sapere quali sono le strade percorribili in merito alla gestione del finanziamento. Nello specifico, le opzioni possibili sono le seguenti:

  • sostituzione di garanzia;
  • accollo al compratore;
  • estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile.

Vi è inoltre la possibilità di richiedere un mutuo ponte, una forma di finanziamento a breve termine che ha da poco preso piede anche in Italia. Per quanto siano tutte soluzioni valide, non è detto che sussistano i requisiti per accedervi. La possibilità di percorrere o meno una delle quattro strade suddette dipende dalla banca. 

Sostituzione di garanzia

Quando si attiva un mutuo per l’acquisto di un immobile, la banca alla quale ci si rivolge, la maggior parte delle volte, iscrive un’ipoteca sulla casa, con l’obiettivo di tutelarsi nel caso in cui le rate del finanziamento non venissero pagate. Se il mutuatario non paga, l’istituto di credito procede con il pignoramento dell’immobile.

Se l’intenzione è quella di vendere casa con mutuo in corso e comprarne un’altra, la sostituzione di garanzia potrebbe essere la soluzione più adatta.
In questo caso, l’ipoteca sull’abitazione oggetto di vendita, viene trasferita sul nuovo immobile. E’ bene sottolineare che non sempre questa strada è fattibile, potrebbe accadere che la banca non accetti di spostare l’ipoteca.

Accollo del debito

Se si opta per questa soluzione, l’acquirente dell’immobile gravato dal finanziamento ha l’obbligo di pagare alla banca l’ammontare del debito residuo, fino alla naturale scadenza del mutuo. In altre parole, il nuovo acquirente si sostituisce al debitore di origine.

Ovviamente, l’operazione, infatti, può essere avviata solo previo consenso della banca e del nuovo acquirente, il quale dovrà farsi carico inoltre delle spese relative al mantenimento del finanziamento.

Esistono poi due tipologie di accollo: quello cumulativo e quello liberatorio. Il primo, vincola il mutuatario originario a rimborsare le rate del finanziamento nel caso in cui il nuovo acquirente non riuscisse più a provvedere al pagamento. L’accollo liberatorio, invece, libera il venditore da qualsiasi obbligo nei confronti della banca.

Estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile

Si tratta della soluzione più diffusa, in quanto vantaggiosa sia per la banca sia per il mutuatario/venditore.

Ne esistono due tipi:

  • estinzione del mutuo per vendita casa prima del rogito: quando si è in possesso della somma necessaria per estinguere il finanziamento prima di effettuare il rogito sulla nuova casa, è possibile saldare il debito con l’istituto di credito, il quale provvede a rilasciare la cancellazione dell’ipoteca e la quietanza dell’estinzione;
  • estinzione del mutuo contestuale al rogito: in questo caso, l’estinzione del debito avviene utilizzando il denaro incassato in seguito alla vendita della casa gravata da mutuo, contestualmente al rogito. L’acquirente è tenuto a consegnare un assegno alla banca, la quale rilascia la quietanza dell’estinzione e provvede a cancellare l’ipoteca.
Quando si può vedere una casa con mutuo?

Se l’immobile è una seconda casa, è possibile venderla in qualsiasi momento. Se, invece, la propria intenzione è vendere la prima casa con mutuo (acquistata con Bonus Prima casa) e comprarne un’altra, la vendita non è consentita prima di 5 anni, a meno che, entro un anno dalla rivendita dell’immobile, il contribuente acquista, riceve o costruisce un immobile che possiede caratteristiche simili a quello venduto e lo utilizza come prima casa.  In questo caso, però, perde il diritto alle agevolazioni. L’Agenzia delle Entrate, effettuate le opportune verifiche, chiede al contribuente il pagamento delle somme non ancora versate e lo sottopone ad una sovrattassa del 30% sul totale delle imposte non corrisposte.

 

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