Tipologie Contratti di Locazione Residenziale
Il contratto di locazione residenziale è un accordo stipulato tra il locatore, che mette a disposizione un alloggio, e il locatario, che ne può godere versando una somma pattuita e impegnandosi a restituirlo alla scadenza prevista.
Quando decidi di affittare una casa è necessario sapere quali sono le possibili tipologie di contratto di locazione e quali saranno gli obblighi futuri da rispettare in base alla scelta fatta.
Ad oggi sono vigenti 5 tipologie di contratti di affitto ad uso residenziale:
• a canone libero;
• a canone concordato;
• transitorio;
• transitorio per studenti;
• di comodato d’uso.
Contratto ordinario a canone libero (4+4)
Il contratto di locazione a canone libero, la tipologia più diffusa e utilizzata, è quello in cui le parti possono definire liberamente l’entità del canone e ha una durata 4 + 4 e cioè, trascorsi i primi 4 anni se il locatore non invia una lettera raccomandata di disdetta, sei mesi prima della scadenza, il contratto si rinnova in automatico.
Trascorsi invece gli 8 anni complessivi di durata del contratto, il locatore può disdirlo, sempre inviando una lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza, ma senza indicare alcuna motivazione, o in alternativa le parti possono rinnovare il contratto, anche rivedendone le condizioni.
Anche l’inquilino può recedere dal contratto, alla scadenza di ciascun periodo di 4 anni, sempre inviando raccomandata 6 mesi prima del termine fissato.
Contratto di locazione a canone concordato
In questa tipologia di contratto, l’importo del fitto è calmierato, cioè più basso rispetto ai prezzi di mercato, e viene fissato in base ad accordi intercorsi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.
Questa possibilità è prevista solo per i Comuni definiti ad alta densità abitativa.
Questo contratto agevola sia inquilini che proprietari. Per questi ultimi infatti, accettando questa formula, sono previste una serie di agevolazioni fiscali:
• abbattimento del 30% del canone su cui si paga l’Irpef;
• detrazione forfettaria del 5%;
• in dichiarazione si inserirà soltanto il 49,5% del canone annuale;
• sconto del 30% sull’imposta di registro (divisa tra locatore e inquilino).
Il canone è stabilito in base a tabelle che tengono conto di numerosi parametri, tra i quali:
• dimensione dell’immobile in metri quadri;
• zona in cui è ubicato;
• presenza di servizi nel quartiere;
• finiture e accessori dell’edificio.
La durata del contratto è 3 + 2. Al termine dei primi 3 anni, le parti possono stabilire di rinnovarlo per altri 3, cambiando le condizioni o lasciandole inalterate; in caso contrario, il contratto si rinnova tacitamente per altri 2 anni. Per disdire il contratto occorre comunicazione tramite lettera raccomandata 6 mesi prima.
Contratto transitorio
Questo tipo di contratto prevede una durata non inferiore ad un mese e non superiore a 18 mesi, motivato da esigenze abitative particolari, non a finalità turistiche.
Tra i documenti da allegare è essenziale l’attestazione che specifichi i motivi dell’esigenza abitativa transitoria.
Trascorso il tempo indicato sul contratto transitorio la locazione si considererà conclusa senza bisogno di comunicazione.
Contratto transitorio per studenti
Questa tipologia di contratto può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate.
Il locatario deve essere uno studente fuori sede, quindi l’abitazione deve trovarsi in un comune diverso da quello di residenza e, per dimostrarlo, è necessario esibire al locatore apposita documentazione attestante la frequentazione dell’Università.
Ha una durata dai 6 ai 36 mesi, e il deposito cauzionale da versare mai superiore alle 3 mensilità. L’importo del canone è stabilito secondo i parametri fissati per l’affitto a canone concordato.
Al termine della durata stabilita il contratto può essere rinnovato in base alle esigenze o disdetto prima della scadenza con 3 mesi di preavviso.
Contratto di comodato d’uso
Con questa tipologia di contratto il proprietario dell’immobile lo consegna ad un’altra persona, per servirsene ad uso determinato, con l’obbligo di restituire l’immobile.
Il comodato d’uso è gratuito. Se nell’accordo non è stabilito un termine entro cui il comodatario deve rendere l’abitazione al comodante, la restituzione deve essere fatta in qualunque momento venga richiesta.
Infine, esistono poi degli affitti denominati “affitti brevi”, formule che hanno in comune tra loro una durata inferiore rispetto ad un affitto tradizionale (per esempio il “contratto turistico” con durata da 1 a 30 giorni.)
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