La successione ereditaria

La successione ereditaria di un bene immobiliare avviene in seguito al decesso del proprietario della casa o di un appartamento.

La legge italiana prevede una precisa gerarchia ereditaria in caso di mancanza di testamento. Le persone che hanno diritto alla successione ereditaria sono definite “successibili” e comprendono:

  • il coniuge;
  • eventuali figli;
  • genitori;
  • fratelli e altri parenti.

Nel caso in cui il defunto non abbia più alcun parente rimasto in vita e non ci sia testamento, il patrimonio immobiliare passerà allo Stato.

Questo tipo di eredità è più complesso da gestire, ecco perché viene affidato nelle mani di un esperto professionista; le operazioni da fare una volta ereditato un immobile sono veramente tante, tra cui la dichiarazione della successione stessa, eventuali contratti d’affitto, varie imposte, le varie volture delle utenze, ed altre ancora che si correrebbe il rischio di dimenticare.

La dichiarazione di successione rappresenta un documento con cui viene attestato il passaggio di proprietà di un immobile e che deve essere redatto immediatamente. Nello specifico va trascritto nei registri immobiliari pubblici entro i 30 giorni. Dopo questo passaggio è necessario quindi effettuare la voltura catastale e fare richiesta all’Agenzia delle Entrate che rilascerà in tempi brevi il certificato di successione.

Per entrare effettivamente in possesso della dichiarazione, è anche necessario effettuare dei pagamenti sotto forma di imposta ipotecaria ed imposta catastale (non sono previste imposte sulla successione nel caso in cui il valore dell’immobile in oggetto sia inferiore ad 1 milione di euro).

Esiste inoltre la cosiddetta tassa di successione da pagare sull’immobile, liquidate dall’Agenzia delle Entrate entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione. Queste tasse, variano a seconda del grado di parentela:

  • 4% sul valore catastale dell’immobile, con franchigia pari a 1.000.000€ per figli e coniuge;
  • 6% sul valore catastale con franchigia pari a 100.000€ per fratelli e sorelle;
  • 6% sul valore catastale, senza applicare la franchigia, per nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri;
  • 8%, anche in questo caso senza applicazione della franchigia, per tutti gli altri soggetti (fra cui rientra anche il convivente).

Vendere un immobile ereditato

Per vendere un immobile ereditato è necessario presentare, oltre alla dichiarazione di successione, anche altri due atti.

Il primo è l’atto di accettazione dell’eredità, poiché con la sola dichiarazione di successione gli eredi non accettano di fatto i beni ricevuti. Questo atto può essere di due tipi:

  • accettazione espressa, quando si dichiara formalmente di accettare i beni (la scelta più sicura se si vuole concludere senza problemi burocratici una compravendita immobiliare)
  • accettazione tacita, quando l’erede non predispone un atto formale, ma manifesta con i comportamenti la sua volontà di accettare l’eredità

Se uno o più eredi vogliono vendere la propria parte dell’immobile, si potrà presentare la proposta con indicato il prezzo di vendita agli altri eredi, ove presenti, ed ovviamente quest’ultimi avranno il diritto di comprare la parte dell’eredità al prezzo stabilito, prima degli altri.

Questa proposta di vendita deve essere presentata entro un tempo massimo di 60 giorni. Decorso questo tempo, gli eredi saranno a tutti gli effetti proprietari della parte a loro lasciata in eredità.

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