La Cancellazione dell’Ipoteca

Che cos’è l’ipoteca?

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che si costituisce su beni o su diritti relativi a immobili o beni mobili registrati, affinché le ragioni del creditore siano comunque soddisfatte con la vendita forzata di tali beni in caso di inadempimento da parte del debitore.

Quando acquisti una casa con un mutuo ipotecario, la casa stessa funge da garanzia per il prestito. Questo significa che se non riesci a rimborsare il prestito, il creditore ha il diritto di prendere possesso della tua casa attraverso un processo legale noto come esecuzione ipotecaria (la sua efficacia dura 20 anni dalla data di trascrizione).

Il fattore da considerare è il passaggio dell’ipoteca, ossia questa garanzia viene trasmessa al nuovo proprietario nel caso in cui il primo proprietario decida di vendere l’abitazione. La vendita infatti è inclusa nei diritti di chi ha stipulato il mutuo con la banca, per cui l’ipoteca viene trasmessa ad un’altra persona.

3 Tipi di ipoteca

Ai sensi dell’articolo 2808 cod. civ., l’ipoteca può essere di tre tipi a seconda del titolo in forza del quale viene iscritta:

  • volontaria: si costituisce per volontà delle parti;
  • legale: disposta in casi tassativi per legge;
  • giudiziale: stabilita da un provvedimento dell’autorità giudiziaria. 

L’ipoteca assume validità successivamente all’iscrizione presso i Registri Immobiliari del territorio in cui è situato l’immobile. Per l’iscrizione occorre presentare la cosiddetta nota d’iscrizione, accompagnata da un documento contenente le motivazioni per le quali si sta costituendo l’ipoteca (come il contratto di mutuo, ad esempio).

Differenza tra cancellazione ed estinzione

L’estinzione dell’ipoteca comporta il suo annullamento. Avendo estinto l’ipoteca, non vale più a garanzia del credito per il quale era stata iscritta. Ma, nonostante l’estinzione, l’ipoteca potrebbe rimanere ancora iscritta sul registro immobiliare perché non ancora materialmente cancellata.

La cancellazione dell’ipoteca consiste, invece, nell’eliminazione definitiva di tutte le formalità iscritte nei registri immobiliari. L’estinzione non comporta necessariamente la cancellazione dell’ipoteca dal registro immobiliare, mentre la cancellazione comporta sempre l’estinzione dell’ipoteca.

Cancellazione ipoteca volontaria

La cancellazione di quest’ultima si verifica, attraverso:

  • cancellazione automatica realizzata tramite l’invio di una comunicazione da parte dell’istituto di credito ai relativi uffici e in questo caso non è necessario l’intervento del notaio;
  • mediante atto notarile, tramite il quale avverrà una cancellazione automatica e immediata tramite atto unilaterale sottoscritto dal pubblico ufficiale e trasmesso successivamente all’Agenzia delle Entrate;
  • ordinanza del giudice.
Cancellazione ipoteca legale

L’ipoteca legale in particolare è uno strumento di tutela per chi vende un immobile, a carico dell’acquirente, ed è finalizzato al rispetto di tutti gli obblighi contrattuali derivati dalla vendita, soprattutto riguardo al pagamento del prezzo convenuto.

Per questa tipologia di ipoteca, saldato il debito, l’acquirente potrà ottenere la cancellazione dell’iscrizione con un atto notarile, mentre nel caso di contenzioso tra venditore e acquirente sarà il giudice a disporre la cancellazione dell’ipoteca legale a termine del giudizio e con conseguenti oneri di spese a carico del richiedente.

Cancellazione ipoteca giudiziale

In questo caso, l’ipoteca si può cancellare saldando il proprio debito e richiedere la cancellazione agli uffici competenti. Nel caso sia presente l’ipoteca, questo bene non può essere venduto. Il tipo di documento necessario per procedere con l’estinzione è tramite un atto ufficiale del notaio in modo pubblico o tramite scrittura privata. In questo modo sarà possibile effettuare la vendita dell’immobile.

 

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