Cambio Di Destinazione D’Uso

L’espressione “cambio di destinazione d’uso” viene utilizzata da un punto di vista urbanistico e catastale per indicare una modifica delle finalità di utilizzo di un’unità immobiliare, come per esempio, il passaggio da ufficio ad abitazione e viceversa.

La pratica deve seguire un preciso iter, che parte con la richiesta dell’autorizzazione del Comune a livello urbanistico e termina con l’aggiornamento catastale.

Quali sono le destinazioni d’uso?

Le destinazioni d’uso degli immobili sono 5, chiaramente definite a livello normativo, distinguendosi dalle categorie catastali, che invece hanno la funzione di classificare gli immobili e attribuire loro una rendita catastale:

1) residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura. Sono comprese quelle utilizzate in modo promiscuo (abitazione – studio professionale o abitazione – affittacamere) quando la prevalente superficie dell’unità sia adibita ad uso abitativo;

2) turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere;

3) produttiva e direzionale:industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall’azienda; banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca,fiere, uffici privati e studi professionali in genere;

4) commerciale: all’ingrosso, negozi di vicinato, media distribuzione, le attività commercialidi grande distribuzione, le attività commerciali all’ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;

5) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agri-campeggi.

Definite le 5 categorie in cui si raggruppano le differenti funzioni possibili di un edificio, va chiarito anche che nei casi in cui concretamente convivano due differenti attività (comunque tra loro collegate), prevarrà sempre quella che ricopre una superficie utile maggiore.

Quando è necessario fare un cambio di destinazione d’uso di un immobile?

Abbiamo compreso che il cambio di destinazione d’uso di un edificio avviene quando si ha l’intenzione di modificare le funzionalità dello stesso.

A seconda della modifica nella destinazione d’uso si distingue tra urbanisticamente rilevante o non rilevante, a seconda che si effettui una modifica che comporti o meno il passaggio da una categoria all’altra.
Esempio:

-“rilevante”, in caso in cui si voglia trasformare, se possibile, un negozio in un’abitazione (sarà necessario richiedere l’autorizzazione al Comune);

-“non rilevante“, in caso si volesse trasformare un’abitazione in affittacamere, avendo entrambi una destinazione residenziale (non occorre nessuna autorizzazione comunale, ma è sufficiente effettuare il cambio al catasto in caso di modifica della disposizione dei locali, delle dimensioni, etc.).

 Quando non è possibile farlo?

Il cambio di destinazione d’uso può essere effettuato quando le caratteristiche dell’edificio e degli ambienti si adattano anche alla nuova funzione e quando regolamenti e strumenti urbanistici comunali lo consentono.

Cause principali che rendono impossibile procedere con il cambio d’uso:

  • inadeguatezza degli ambienti che lo costituiscono;
  • regolamento condominiale lo vieta (nel caso specifico di un condominio appunto);
  • nel caso in cui lo strumento urbanistico comunale indichi che sull’immobile non è possibile realizzare il cambio destinazione d’uso. Lo strumento è il Piano Regolatore Generale PRG, sostituito in alcuni comuni dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico. Presentandosi all’ufficio tecnico del Comune e cercando l’immobile all’interno delle mappe, è possibile sapere a  quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi che si potranno realizzare su di esso.

Quale pratica edilizia è necessaria?

Quando si richiede il cambio di destinazione d’uso per un immobile è necessario procedere con la pratica per il titolo edilizio opportuno. Infatti, nel caso in cui si rimanga nella stessa categoria, il cambio dovrebbe essere sempre possibile e sarà sufficiente una SCIA (acronimo di segnalazione certificata di inizio attività).

Invece, quando il cambio di destinazione d’uso comporta il passaggio ad un’altra categoria, è necessario il Permesso di costruire in quanto, il cambio è considerato alla pari di un lavoro di Ristrutturazione Edilizia.

E’ molto importante affidarsi ad un professionista.

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