Tabelle Millesimali: Definizione, Calcolo e Applicazione
Le tabelle millesimali svolgono un ruolo cruciale nell’ambito condominiale, delineando con precisione la distribuzione delle responsabilità finanziarie e decisionali tra gli abitanti dell’edificio. Questi strumenti, essenziali per determinare il contributo di ciascun condomino, vanno oltre la tradizionale distinzione tra proprietà esclusiva e comune e sono presentati come documenti tecnici da allegare al regolamento condominiale, quando richiesto.
Le tabelle millesimali indicano la quota di interesse di ogni condomino nelle parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.), proporzionale al valore dell’unità immobiliare di sua proprietà, misurata in millesimi. Questi millesimi rappresentano l’unità di misura della singola proprietà condominiale e costituiscono il rapporto numerico tra il valore dell’unità immobiliare specifica e il valore complessivo dell’intero edificio, convenzionalmente fissato a 1.000.
Di conseguenza, le tabelle millesimali individuano la quota di proprietà di ciascun residente rispetto all’edificio nel suo complesso, con le seguenti finalità:
1. Rappresentano l’entità dei diritti di ogni condomino sulle parti comuni e sui servizi condominiali.
2. Costituiscono lo strumento principale per la suddivisione delle spese condominiali in base alla proprietà di ciascun condomino.
3. Forniscono un parametro, insieme ai quorum, utilizzato per stabilire le maggioranze nelle decisioni assembleari, siano esse costitutive o deliberative.
La normativa di riferimento delle tabelle millesimali è presente nel Codice Civile, con specifici riferimenti agli articoli 1118 e 1138. Le disposizioni attuative, in particolare gli articoli 68 e 69, definiscono l’espressione in millesimi del valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare e regolano la rettifica e le eventuali modifiche delle tabelle.
Non esistendo una normativa specifica sulle modalità di redazione o sui parametri da utilizzare per le tabelle millesimali, solitamente si fa riferimento a due circolari ministeriali legate agli alloggi costruiti con contributi statali, ovvero la Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici 12480/1966 e la Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 2945/1993.
Calcolo delle tabelle millesimali
Il calcolo delle tabelle millesimali condominiali richiede una valutazione delle superfici reali delle unità abitative, ragguagliate poi alla superficie totale dell’edificio. Il processo include la verifica delle caratteristiche di ogni proprietà, rilievi metrici dettagliati e la creazione di disegni grafici.
Le dimensioni estratte dai disegni vengono poi moltiplicate per specifici coefficienti correttivi al fine di adattare le dimensioni effettive alle circostanze che influiscono sulla ripartizione delle spese condominiali.
Elementi come il canone d’affitto, i diritti di godimento e gli eventuali miglioramenti non influenzano il calcolo, conformemente all’articolo 68 del Codice civile.
Indici correttivi per la ripartizione delle quote millesimali in condominio
Per determinare le frazioni millesimali relative a garage, abitazioni e altre unità immobiliari, vengono impiegati indici correttivi che convertono le misurazioni fisiche in valori virtuali. L’incarico di stabilire tali indici spetta al professionista designato, il quale può adattarli in base alle peculiarità specifiche del condominio e dell’unità considerata.
Tra gli indici impiegati si includono:
1. Indice di utilizzo: parametri indicativi che specificano la principale destinazione di uno spazio all’interno di un’unità immobiliare, come ad esempio abitativo, ufficio o commerciale;
2. Indice di orientamento: valori utilizzati per valutare la posizione geografica di un’unità abitativa, tenendo conto dell’orientamento nord, sud, ovest o est, incluso l’eventuale assenza di aperture verso l’esterno;
3. Indici di luminosità: utilizzati per valutare la quantità di luce influenzata da aperture, come finestre o altre fonti di illuminazione, all’interno di uno specifico ambiente;
4. Indici di altezza: proporzionali all’aumentare dell’altezza di una stanza, utilizzati come correzioni per caratterizzare gli spazi verticali di un’unità immobiliare;
5. Indici di piano: impiegati per valutare la posizione verticale di un appartamento, considerando aspetti positivi o negativi legati all’alloggiamento a piani superiori o inferiori rispetto agli altri nell’edificio;
6. Indici di prospetto: utilizzati per considerare le caratteristiche specifiche di un’alloggio o ambiente, influenzando positivamente o negativamente l‘apertura su una facciata rispetto a un’altra dell’edificio.
Responsabilità della formulazione delle tabelle millesimali
Le tabelle millesimali sono generalmente stilate da un professionista qualificato, come geometri, ingegneri o architetti, capaci di calcolare le quote millesimali di ciascun proprietario. Anche se la legge non impone requisiti specifici, è essenziale che il professionista abbia competenze specializzate, inclusa la capacità di interpretare piantine e planimetrie e di creare documenti tecnici complessi.
La nomina del perito può essere confermata in assemblea condominiale, e per garantire l’accuratezza delle tabelle, è consigliabile sottoporle a una verifica da parte di un secondo perito prima dell’approvazione ufficiale. L’approvazione delle tabelle millesimali può avvenire tramite accordo contrattuale, approvazione assembleare o tramite procedura giudiziale.
Costo della formulazione delle tabelle millesimali
Il costo per la stesura delle tabelle millesimali può variare in base a diversi fattori:
1. Dimensioni e complessità del condominio: condomini più grandi o con complessità strutturali richiedono più tempo ed effort per il calcolo accurato delle quote millesimali;
2. Numero di unità immobiliari: il numero totale di unità influisce sul costo complessivo, poiché più unità comportano un calcolo più complesso delle quote millesimali;
3. Accessibilità e organizzazione dei dati: se i dati relativi alle proprietà sono facilmente accessibili e ben organizzati, il processo può richiedere meno tempo e risorse;
4. Tariffe professionali: le tariffe dei professionisti o delle società specializzate influiscono direttamente sul costo totale.
In generale, la spesa per la redazione delle tabelle millesimali può variare da100 a 300 euro per unità immobiliare. Per ottenere una stima precisa, è consigliabile richiedere preventivi da professionisti del settore o aziende specializzate.
Obbligatorietà delle Tabelle Millesimali
Le tabelle millesimali non sono obbligatorie a meno che non sia presente un regolamento condominiale, vincolante solo quando il numero di condomini supera la soglia di dieci (art.1138 c.c.). Anche in condomini di dimensioni più ridotte, dove non sono obbligatorie, la loro redazione risulta conveniente per evitare dispute sulla suddivisione delle spese, lasciando aperta la possibilità di intervento giudiziale, se necessario.
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