Immobili in Successione
Beneficiari e Imposte
Se l’eredità comprende beni immobili, il loro valore concorre alla quantificazione dell’imponibile su cui applicare le aliquote dell’imposta di successione. La presenza di immobili in successione fa scattare inoltre l’applicazione delle imposte ipotecaria (con l’aliquota del 2 per cento) e catastale (con l’aliquota dell’1 per cento).
Gli immobili (ad eccezione delle aree edificabili, che concorrono con il loro valore corrente), vanno peraltro considerati non secondo il loro valore di mercato, ma per il loro valore “catastale”, e cioè moltiplicando la rendita ad essi attribuita dal Catasto per i coefficienti di aggiornamento applicabili caso per caso, seguendo il complicato percorso qui di seguito descritto:
1) bisogna innanzitutto rivalutare la rendita catastale (articolo 3, commi 48 e 51, legge 662/1996) con le seguenti aliquote: 5 per cento per la rendita catastale dei fabbricati; 25 per cento per i redditi dominicali dei terreni;
2) il prodotto così ottenuto va poi moltiplicato per i seguenti coefficienti (ai sensi del d.m. 14 dicembre 1991): 75, per i terreni; 34, per i fabbricati di categoria “C/1” (i negozi) e quelli del gruppo “E”; 50, per i fabbricati di categoria “A/10” (uffici) e del gruppo “D” (opifici); 100, per tutti gli altri fabbricati e, quindi, in particolare, per le abitazioni.
Si precisa che, al risultato così ottenuto, non si applicano, per la determinazione dell’imponibile ai fini dell’imposta di successione (ma solo per le imposte ipotecaria e catastale), né l’aumento del 10 per cento di cui all’articolo 2, comma 63, legge 350/2003, né l’aumento di detto 10 per cento al 20 per cento per gli immobili diversi dalla “prima casa” di cui all’articolo 1-bis, comma 7, d.l. 168/2004, n. 168, in quanto si tratta di disposizioni dettate appunto «ai soli fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale»; e che, nell’infrequente caso degli immobili del gruppo catastale B, la rivalutazione effettuata con le predette regole va aumentata (sempre non ai fini dell’imposta di successione, ma solo di quelle ipotecaria e catastale) del 40 per cento (articolo 2, comma 45, d.l. 262/2006).
Requisiti Prima Casa
Nel caso che uno dei beneficiari della trasmissione ereditaria abbia i requisiti per l’acquisto della “prima casa”, il valore di questa abitazione concorre all’imponibile ai fini dell’imposta di successione ma non sconta le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, le quali vanno applicate nella misura fissa di euro 168 per ciascuna. I requisiti in questione sono principalmente i seguenti:
a) deve trattarsi di una casa d’abitazione classificata in Catasto in una categoria diversa dalle categorie A1, A8 e A9;
b) l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’erede ha o stabilisce, entro diciotto mesi dall’apertura della successione, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’erede svolge la propria attività;
c) l’erede deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile ereditato;
d) l’erede deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa” (oppure, in caso contrario, deve assumere l’impegno ad alienare detti diritti entro un anno dal giorno di apertura della successione).
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