Cos’è il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità è un documento che “attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”. Va consegnato all’acquirente in caso di compravendita immobiliare, anche se la sua assenza non comporta l’annullamento del rogito.

Fino al 2013 esistevano due tipi di certificazioni:

– il certificato di abitabilità, per immobili a uso abitativo;

– il certificato di agibilità, per gli immobili non residenziali.

Con l’introduzione, invece, della Segnalazione Certificata di Agibilità SCA, avvenuta proprio nel 2013 con il D.L. 69/2013, entrambi i certificati sono stati uniti.

Il certificato di agibilità, secondo l’art.24 del DPR 380/2001, deve essere presentato nei seguenti casi:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

d) deve essere presentato anche nel caso di sanatorie che regolarizzano interventi ricadenti in uno dei casi a monte.

Saranno poi le amministrazioni locali (Regioni, Province autonome, Comuni, Città Metropolitane) a definire quali siano gli interventi soggetti al rilascio dell’abitabilità. Ogni comune avrà differenti prescrizioni.

A differenza del precedente certificato di abitabilità che poteva essere richiesto solo dal proprietario (DPR 425/1994), il certificato di agibilità può essere richiesto da diversi soggetti:

  • il titolare del permesso di costruire;
  • il soggetto titolare della SCIA, CILA, DIA;
  • il proprietario;
  • i loro successori o aventi causa.

Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per l’iscrizione in catasto, in conformità alle disposizioni dell’art. 6 del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652.

Tempistiche 

Il deposito del certificato di agibilità deve essere presentato, entro 15 giornidalla comunicazione di fine lavori. Entro 180 giorni dalla data di deposito, il Comune disporrà le ispezioni al fine di verificare i requisiti di abitabilità e/o agibilità delle costruzioni.

Superati i 15 giorni di tempo messi a disposizione è possibile andare incontro a multe che vanno da 100€ per i primi giorni di ritardo, fino a 450€ se la tardività supera i 90 giorni.

È possibile non possederne uno?

Esistono casi in cui è possibile non essere in possesso del documento:

– edifici costruiti prima del 1934 (la sua introduzione risale proprio in quell’anno);

– edifici costruiti prima del 1967 (dal 1934 al 1967, l’autorizzazione veniva concessa a cura del Podestà, quindi in molti casi questi edifici non possiedono i moderni requisiti richiesti);
– in caso di smarrimento (sarà necessario richiederne una nuova creazione tramite una visura degli atti abilitativi presso l’archivio del Comune dove è situato l’immobile).

In caso di assenza ingiustificata, le ultime sentenze in materia hanno disposto la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno per il ripristino della conformità e della legittimità urbanistica dell’unità immobiliare.

Agibilità e vendita di un immobile 

E’ obbligatorio presentare il certificato di agibilità al rogito di un immobile? La questione è stata spesso dibattuta ed oggetto di sentenze, ma non esiste una definizione di legge specifica sull’argomento.

La tendenza prevalente è che la mancanza dell’agibilità non incide sulla commerciabilità dell’immobile. Il notaio in questa fase ricopre un ruolo importante: dovrà informare le parti, incentivare il venditore a procurarsi il certificato di agibilità o accertarsi che nell’atto venga dichiarato che sarà il compratore ad occuparsi della richiesta.

La questione va valutata tra le parti al momento della contrattazione e specificata nell’atto per evitare la nascita di possibili controversie future. L’assenza del certificato non annulla la compravendita ma potrebbe comportare una richiesta di danni.

Proprio per questo, prima della vendita o l’acquisto dell’immobile è consigliabile far valutare l’assenza del titolo ad un professionista onde evitare questioni legali.

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