Planimetria catastale non conforme?

Durante una trattava immobiliare, è opportuno agire con prudenza e regolamentare fin da subito con chiarezza, eventuali accordi o adempimenti futuri tra le parti, in quanto solitamente le criticità amministrative saltano fuori proprio in fase di acquisto.

Una di queste problematiche può consistere nella discrepanza tra la planimetria catastale e lo stato reale dell’immobile.

Si consiglia di verificare la conformità catastale già nelle prime fasi dell’interesse di acquisto verso un immobile, così da evitare ritardi dovuti agli aggiornamenti necessari per sanare eventuali difformità (ad esempio lo spostamento di tramezzi o la creazione di nuove stanze).

Di solito queste ultime, se esistono, si riscontrano già in fase di prima o seconda visita all’immobile, accertando incongruenze tra i luoghi e la planimetria catastale fornita dall’agenzia immobiliare o dal venditore.

In questi casi, non bisogna spaventarsi, ma procedere con cautela e serenità, ancor meglio se con l’assistenza di un tecnico competente nella risoluzione di eventuali criticità documentali.

E’ bene ricordare, inoltre, che la correttezza della documentazione amministrativa è obbligo di legge (norma in vigore dal 1° luglio 2010) per la stipula notarile ed è anche necessaria per accedere a detrazioni ed agevolazioni fiscali, senza tralasciare che gli enti bancari non concedono mutui ipotecari in presenza di abusi edilizi.

La planimetria catastale, ovvero un documento che ha scopi essenzialmente fiscali e tributari e che non da garanzie sulla conformità edilizio-urbanistica di un immobile, deve corrispondere allo stato di fatto, ovvero alle condizioni in cui l’immobile stesso si presenta nel momento in cui viene venduto, pena la nullità dell’atto.

Errore grafico o intervento abusivo?

Per prima cosa, sarà opportuno accertare se ci si trova di fronte ad un errore grafico da correggere sulla planimetria oppure ad un vero e proprio intervento “abusivo”, cioè eseguito senza aver ottenuto le previste autorizzazioni edilizie.

Il documento necessario per tale analisi e verifica di regolarità urbanistica è dato dall’ultimo titolo depositato per l’unità immobiliare (es. licenza dicostruzione, condono edilizio, D.I.A., S.C.I.A., ecc..) ed in particolare dall’elaborato grafico che ne forma parte integrante.

In sostanza si tratta del progetto che è stato autorizzato per l’edificazione oppure per la modifica edilizia dell’immobile in questione ed è quindi la base di analisi corretta per qualsiasi ragionamento inerente la sua regolarità urbanistica.

Si potranno verificare pertanto due situazioni:

  • nella prima, la più semplice, lo stato dei luoghi accertato è conforme al progetto, e si tratta solo di un errore di rappresentazione grafica sulla planimetria catastale, che si potrà rettificare con poco sforzo presso gli uffici del Catasto competente;
  • nella seconda, dove si accerta la difformità tra il progetto autorizzato e la casa visitata, sarà necessaria, ove possibile una regolarizzazione “in sanatoria” presso il Comune, mediante un’opportuna istanza.

Purtroppo non tutti gli illeciti edilizi sono “sanabili” ed in alcuni casi di impossibilità a regolarizzare in via postuma, non resta che procedere alla messa in pristino dei luoghi, ovvero la demolizione degli abusi volta a ripristinare lo stato originario, così come autorizzato nella precedente licenza edilizia.

Consiglio per chi compra casa:

In conclusione, per comprare casa in massima sicurezza, è opportuno verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto dei luoghi e la documentazione catastale, ma soprattutto la regolarità urbanistica.

Di conseguenza, l’acquirente che dovesse comprare senza aver fatto le opportune verifiche, finirebbe per prendersi carico delle irregolarità, rischiando poi a propria volta di trovarsi in difficoltà nel momento in cui l’immobile acquistato si volesse rivendere.

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